陈涛
法治周刊讯 据人民网 构建楼市长效机制离不开住房定位。十九大报告将“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”写入“加强社会保障体系建设”章节，奠定了今后楼市调控的主基调。目前来看，政策面、资金面、市场面均已开启房地产市场长效机制建设的窗口。
中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。基于这一历史性重大判断，住房功能在于满足人民居住需求，因而“房住不炒”功能定位顺理成章，势必成为未来政策基本取向。应该看到，房地产调控逻辑起点在于住房功能定位，围绕着政策基本取向实施有针对性的措施。“房住不炒”定位的明确，将有效促使地方政府转变将房地产业视为稳增长发动机的习惯。当前，无论是共有产权住房的推出，还是租售并举，都是强调住房居住属性，要抑制投资属性，消除住房投机属性。从这个角度看，构建房地产市场长效机制的政策窗口已经开启。
房地产业属于资金密集型行业。虽然房价是市场供求作用的结果，但在很大程度上受到投资性、投机性资金的驱动。截至2017年5月末，广义货币（M2）同比增长9.6%，30年来首次低于两位数。9月末，广义货币（M2）同比增长9.2%，比上年同期低2.3个百分点。随着金融去杠杆进程稳步推进，过去社会资金加速向房地产业聚集的势头将会有效扭转，房地产市场投机炒作资金规模将会缩水，市场明显波动的可能性也会显著下降。从这个角度看，构建房地产市场长效机制的资金面窗口已经开启。
毋庸置疑，房地产市场运行轨迹是供求激励博弈的结果。住房供不应求或供过于求，都不利于房地产市场长效机制建设。随着当前住宅库存的消化，我国房地产市场供求矛盾趋于缓和，房价稳定运行动力显著增强。根据国家统计局发布的9月70个大中城市住宅销售价格统计数据，热点城市新建商品住宅价格环比继续全部下降或持平，同比涨幅全部回落，9月一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.2%；三线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅连续两个月回落，9月和8月分别回落1.1个和0.6个百分点。而三四线城市住宅库存消化顺利，2017年9月末，全国商品房待售面积6.11亿平方米，比8月末减少1212万平方米，其中住宅待售面积减少938万平方米。从这个角度看，构建房地产市场长效机制的市场面窗口已经开启。
围绕“房住不炒”的定位，保障性住房、共有产权、租售并举等探索已经开始，单纯的房价调控正向住房资源优化配置的制度设计转移。金融管理当局禁止个人消费贷、经营贷资金进入房地产市场的监管态势空前严厉，金融服务实体经济本源的实践正广泛而深入。不动产统一登记等基础信息系统建设也在积极补位，基于不动产完善相关制度体系的内在需求正在增强。而房地产市场理性也有所恢复，盲目投机炒作的氛围开始消淡。所有这些积极的变化，正在促进一个顶层设计、制度修复相结合的长效机制形成。
